در این شرایط قرارداد اجاره خود به خود از بین می‌رود
مرجان رضازاده: اجاره‌ٔ املاک، از اموری است که اغلب ما یا اطرافیان ما با آن سر و کار دارند. رابطه‌ٔ بین موجر و مستأجر، آثار خاص خود را دارد که در بسیاری موارد برای عموم مردم شناخته شده نیست و به آن آگاهی ندارند. در این یادداشت سعی داریم مسائلی را مطرح کنیم که بتواند به شناخت بهتر این رابطه کمک کند.
اجاره بر اساس تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقدی است که بر اساس آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره (مورد اجاره) می‌شود. مورد اجاره می‌تواند اشیاء، انسان یا حیوان باشد. آنچه ما قصد صحبت در مورد آن را داریم، اجاره‌ٔ اشیاست.
مالی که مورد اجاره قرار می گیرد باید دارای شرایط خاصی باشد. هر مالی نمی تواند مورد اجاره باشد. مورد اجاره یا عین مستأجره باید از اموالی باشد که در صورت استفاده از آن، عین آن باقی بماند. به طور مثال اجاره ی میوه برای خوردن، صحیح نیست. چون با خوردن آن عین آن از بین می‌رود. اما اجاره‌ٔ همین مال برای یک منظور نامتعارف مثل نمایش، که با استفاده عین آن باقی می‌ماند، صحیح است.
مال مورد اجاره باید معین باشد. بر اساس ماده ۴۷۲ قانون مدنی، اجاره‌ٔ یک مال مجهول و نامعلوم و یا اجاره‌ٔ یک مال مردد و نامعین از بین چند مال باطل است. موضوع عقد اجاره، مالکیت منافع است. بنابراین لزومی ندارد که موجر مالک عین مال باشد. موجر باید مالک آن چیزی باشد که مورد اجاره قرار می گیرد بنابراین صرف مالکیت منافع کافیست.
موجر باید قدرت تسلیم عین مستأجره را داشته باشد. قدرت تسلیم عین مستأجره، شرط صحت عقد اجاره است. اگر موجر از تسلیم مورد اجاره خودداری کند، اجبار به تسلیم می‌شود و اگر اجبار او ممکن نباشد، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند. بر اساس ماده ۴۷۷ قانون مدنی، موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند استفاده‌ٔ مورد خواست خود را از آن بکند. در مدت اجاره، موجر نمی‌تواند در مال مورد اجاره تغییراتی بدهد که با خواسته‌ٔ مستأجر از اجاره، منافات داشته باشد. هر تعمیر یا خرجی که برای بهره برداری از مال مورد اجاره لازم باشد، و همین طور ابزار و لوازمی که برای استفاده از عین مستأجره لازم است، بر عهده‌ٔ موجر است. مگر اینکه طرفین قرارداد خلاف این امر توافق کرده باشند یا عرف به نحو دیگری مقرر کرده باشد.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی مقرر داشته که؛ اولا، مستأجر در استفاده از مال مورد اجاره باید رفتار متعارفی داشته باشد و تعدی و تفریط نکند. ثانیا مورد اجاره باید برای همان قصدی مصرف شود که در قرارداد اجاره مشخص شده و اگر در قرارداد قصد خاصی مشخص نشده باشد، بر اساس قصدی که از اوضاع و احوال فهمیده می شود، مورد استفاده قرار بگیرد. ثالثا اجاره بها را در زمان‌های مشخص شده بپردازد. اگر در قرارداد زمان خاصی تعیین نشده باشد، اجاره بها باید در همان زمان نقدا پرداخت شود.
گاهی مورد اجاره صرفا برای منظور مشخص و مقرر در قرارداد، اجاره داده می‌شود. به طور مثال صرفا برای کتابفروشی اجاره داده شده. در این حالت مستأجر نمی‌تواند استفاده‌ای غیر از کتابفروشی از مال مورد اجاره کند. اما گاهی چنین نیست. قید موضوع استفاده فقط برای مشخص کردن محدوده است. در این حالت مستأجر می‌تواند از مورد اجاره هر استفاده‌ای که از نظر ضرر مساوی یا کمتر از ضرر آن موضوعی که در قرارداد قید شده، باشد، بنماید.
اگر مستأجر رفتاری خلاف این امر داشته باشد، یعنی مال مورد اجاره را در خلاف آنچه در قرارداد مقرر است استفاده کند، و موجر نتواند مستأجر را از آن منع کند، می‌تواند اجاره را فسخ کند. مستأجر منافع مال را اجاره کرده و بر اساس ماده ۴۹۳ قانون مدنی، نسبت به عین مال مسئولیتی ندارد. و اگر به عین مال خسارتی وارد شود، مستأجر مسئول جبران خسارت نیست. مگر اینکه نسبت به عین مورد اجاره تعدی و تفریط کند که در این حالت مسئول جبران خسارات است. اگر مستأجر بدون اجازه‌ٔ موجر تعمیراتی در عین مستأجره کند، بر اساس ماده ۵۰۲ قانون مدنی، حق مطالبه‌ٔ قیمت آن را ندارد.
همان طور که گفتیم، با اجاره مستأجر مالک منافع می‌شود و حقی نسبت به عین مال ندارد. اگر در مدت اجاره صاحب عین مستأجره آن را به دیگری منتقل کند، اجاره به حال خود باقی می‌ماند، مگر اینکه موجر در عقد اجاره شرط کرده باشد که اگر بخواهد عین مستأجره را منتقل کند، بتواند عقد اجاره را فسخ کند.
هرگاه مدت اجاره تمام شود، عقد اجاره هم برطرف می‌شود. اگر مستأجر بعد از اتمام مدت عین مستأجره را بدون اجازه‌ٔ مالک در تصرف خود نگه دارد، باید اجرت این مدت را به موجر بدهد، حتی اگر از عین مستأجره استفاده نکرده باشد. اما اگر با اجازه‌ٔ مالک، عین را در تصرف خود نگه دارد، تنها در صورتی باید اجرت بپردازد که از عین مستأجره استفاده کرده باشد. سکوت موجر بعد از اتمام مدت اجاره، می‌تواند نشانه‌ای بر رضایت به ادامه‌ٔ تصرف مستأجر باشد.
اگر مال مورد اجاره تلف شود، از تاریخ تلف مال، اجاره باطل خواهد شد. اگر شرایطی بین موجر و مستأجر مقرر شده باشد، از تاریخ تخلف از این شرایط طرف مقابل حق فسخ اجاره را خواهد داشت. اجاره عقد لازم است. فوت طرفین عقد تأثیری در عقد نخواهد داشت، مگر اینکه موجر فقط در مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره باشد که در این صورت با فوت او چنین عقدی باطل می‌شود. اگر در اجاره شرط شده باشد که فقط همان مستأجر خاص از مورد اجاره استفاده کند، با فوت این شخص خاص، عقد اجاره باطل می‌شود.
آنچه مطرح شد، گوشه‌ای از مسائل مربوط به روابط بین موجر و مستأجر بود. بهتر است، قبل از اقدام به انعقاد قرارداد اجاره، حتما به قوانین مربوط به آن به طور کامل آگاهی پیدا کنیم تا در آینده با مشکلی مواجه نشویم.
