سومین موج کاهش قیمت مسکن
از آمارهاي جديد دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن حاكي است كاهش قيمتي كه در تير امسال بعد از دو ماه متوالي افزايش، دامن بازار مسكن را گرفت در مرداد نيز ادامه پيدا كرد و در دو‌سوم تابستان، قيمت مسكن به‌صورت يكنواخت كاهش يافت. در مرداد ماه ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني در تهران ۲درصد نسبت به تير كاهش پيدا كرد. در تيرماه نیز قيمت مسكن معادل ۱/۱درصد نسبت به خرداد ارزان شده بود.
تابستان ۳٫۱- درصدي، بهار ۴درصدي
«تابستان منفي ۱/۳درصدي» بازار مسكن چون از يك‌سو بعد از افزايش ۱۱درصدي قيمت در ارديبهشت و خرداد– اثر زماني- اتفاق افتاده و از سوي ديگر ميزان افت آن در مقايسه با «بهار مثبت ۴درصدي» قابل توجه بوده است– اثر ريالي- در نتيجه سبب شده اندازه كنوني قيمت‌ها به سطح اسفند سال گذشته برگردد.
هم‌اكنون واحدمسكوني در تهران به طور متوسط مترمربعي ۴ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان معامله مي‌شود. چنين مبلغي، در اسفند سال گذشته به عنوان متوسط قيمت مسكن در اين كلان‌شهر در سامانه رهگيري معاملات مسكن به ثبت رسيد. براساس اين گزارش «اولين موج» كاهش قيمت مسكن در سال جاري، در فروردين‌ماه با ۷درصد نزول در منحني نرخ رشد ماهانه قيمت، شكل گرفت.
با اين حال در ارديبهشت و خرداد به دليل شوك‌هاي اقتصادي ناشي از كاهش نرخ سود بانكي و اجراي فاز دوم هدفمندي، قيمت مسكن يك ماه ۶درصد و ماه بعد ۵درصد افزايش يافت، اما از آنجا كه اين صعود‌ها منشاء دروني نداشت و در داخل بازار مسكن همه متغيرها، از عرضه مازاد گرفته تا بي‌ميلي طرف تقاضا به خريد، از رشد قيمت پشتيباني نمي‌كرد، در نتيجه، تغيير فصل باعث تغيير مسير منحني نوسان قيمت شد.
در نتیجه این تغییر مسیر، تيرماه امسال دومين موج كاهش قيمت مسكن مربوط به سال۹۳، اتفاق افتاد و سومين موج نيز ماه گذشته حاصل شد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در ماه‌هاي ارديبهشت و خرداد مترمربعي حدود ۲۰۰هزار تومان در هر ماه به قيمت مسكن افزوده شد، اما در دو ماه اول تابستان در مجموع ۱۵۰هزار تومان از قيمت هر متر آپارتمان‌ها كاسته شد.
معاملات تابستاني با قيمت زمستاني
با افت و خيز قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير مشخص مي‌شود سرمايه‌گذاري در اين بازار طي ۵ماه اول امسال هيچ بازدهي ملموس و قابل محاسبه‌اي نداشته است به اين معني كه قيمت آپارتمان در پايان مردادماه امسال به مترمربعي ۴ميليون و ۲۰۰هزار تومان رسيده كه در مقايسه با قيمت متري ۲/۴ميليون تومان ابتداي فروردين۹۳، بيانگر عدم تغيير قيمت در اين فاصله يا بازدهي صفردرصدي در ۵ ماه است.
دست‌بسته بودن خريداران در غياب سفته‌بازها
بازگشت قيمت مسكن در پايان مرداد به نقطه ۵ماه پيش، مُهر تاييدي است بر گزارش‌هاي پيشين «دنياي‌اقتصاد» مبني‌بر «از دست رفتن خاصيت سرمايه‌گذاري و سفته‌بازي در بازار مسكن». سال گذشته پيش‌بيني مي‌شد در سال۹۳ به علت شروع قسمت دوم ركود مسكن، ريسك سرمايه‌گذاري در اين بازار و همچنين فعاليت‌هاي سفته‌بازي، تحت‌تاثير تداوم كاهش قيمت، بالا مي‌رود. اين پيش‌بيني هم‌اكنون با عدم مشاهده هيجانات خريد و فروش، تحقق پیدا کرده است.
در شرايط كنوني كه جهت تغييرات قيمت مسكن پايين‌رونده شده و پيش‌بيني كارشناسان اقتصادي، از ادامه اين مسير نزولي در ماه‌هاي آينده حكايت دارد، تقاضاي مصرفي فرصت دارد از اوضاع نهايت بهره‌برداري را داشته باشد، اما آنچه اين گروه را به رغم فراهم بودن فضا، از انجام معامله محروم كرده، ضعف بنيه مالي خريد است. كناره‌گيري هر دو دسته تقاضاي مسكن– سرمايه‌گذاري و مصرفي- از صحنه معاملات، باعث تشديد ركود در ماه‌هاي اخير شده است.
در اين ميان، با رسيدن مذاكرات بانك‌مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي به مرحله حساس خود در مردادماه، شائبه تصويب قريب‌الوقوع طرح راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن در ماه گذشته در ذهن بازار تقويت شد و متقاضيان مصرفي خريد مسكن با اين تصور كه سقف وام خريد مسكن تا حداكثر شهريورماه –طبق وعده رئيس كل بانك مركزي در يكي از كنفرانس‌هاي خبري دو ماه اخير- افزايش پيدا مي‌كند، از بازار خارج شدند.
هم‌اكنون اين رفتار طرف تقاضا به عنوان عامل قوي اثرگذار بر كاهش ۱/۳درصدي قيمت مسكن ظرف ۶۰روز– تير و مرداد- مطرح است، البته اين كاهش به نوعي مديون مهار تورم نيز است.
قيمت مسكن از تورم جاماند
ميانگين قيمت مسكن در تهران طي ۵ماه اول امسال ۹/۰درصد افزايش پيدا كرده است. به اين ترتيب مجموع تورم ماهانه مسكن در بهار و دو ماه اول تابستان كمتر از يك درصد بوده است كه در مقايسه با نرخ تورم عمومي ماهانه كه در مجموع اين ۵ماه، معادل ۶/۶درصد بوده، مي‌توان گفت: ارزش واقعي ملك مسكوني در تهران طي نيمه‌اول سال۹۳ از رشد منفي برخوردار بوده و به مراتب كمتر از ساير كالاها و خدمات مصرفي خانوارها افزايش پيدا كرده است.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مجموع رشد ۵ماه قيمت مسكن در سال جاري در شرايطي به يك درصد نمي‌رسد كه در مدت ۵ماه اول سال گذشته، ميانگين قيمت در تهران ۶درصد افزايش يافته بود. هم‌اكنون با به شدت پايين آمدن شتاب رشد قيمت مسكن، انتظار مي‌رود در پايان سال۹۳، معدل تغييرات ۱۲ماهه قيمت با فاصله زيادي از سطح ۳۳درصد سال گذشته كمتر شود.
۲درصد بيشتر از مرداد پارسال
سطح كنوني قيمت مسكن نه‌تنها نسبت به ماه‌هاي گذشته بلكه در مقايسه با ماه‌هاي مشابه سال گذشته نيز از آرامش نسبي برخوردار است.
متوسط قيمت در مرداد امسال فقط ۲درصد نسبت به مرداد سال۹۲ افزايش از خود نشان مي‌دهد. اين در حالي است كه مرداد سال گذشته، قيمت مسكن ۵۵درصد نسبت به مرداد سال۹۱ افزايش پيدا كرده بود. تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن در تيرماه امسال ۳/۴درصد شد و در مرداد نيز به ۲درصد نزول كرد.
متوسط قيمت مسكن در ۹۲ كه متري ۳ميليون و ۹۶۰هزار تومان بود، حدود ۴/۵درصد افزايش يافته اما نسبت به مدت مشابه سال قبل (۵ ماه اول سال ۹۲) معادل ۳/۲ درصد رشد داشته است. در ماه‌هاي گذشته از سال۹۳، هم نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه و هم نرخ رشد ماهانه قيمت مسكن همواره تك‌رقمي –زير ۱۰درصد- بوده است. اين در حالي است كه نيمه اول سال۹۲، تورم نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن از ۵۱ تا ۷۱ درصد در نوسان بود!
